关于房地产会计实务账务处理流程
2013-10-19 19:35:57 来源：www.hanfeikj.com 评论：0 点击：
要学会懂会计实务操作，那么基础会计知识必须要掌握牢固，这样运用起来才会得心应手，房地产会计实务操作也是一样,让我们来看看怎么去出来房地产会计实务吧!
4、 分期收款的销售方式
（1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：
借：分期收款开发产品--土地或商品房
贷：开发产品--土地或商品房
（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账：
（3）同时结转相应的成本
借：银行存款 借：经营成本--商品房或土地销售成本
贷：经营收入--土地转让收入或商品房销售收入 贷：分期收款开发产品--土地或商品房
(二)配套设施销售的账务处理
其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同
(三)代建工程销售的账务处理
代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入--代建工程销售收入”明细账。
第四节 房地产出租的核算
一、房地产出租业务概述 )
房地产出租——是土地出租与房屋出租的总称。
土地出租——是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利，出租人按照合同，规定的期限和标准，将出租土地交付给承租人使用的行为。
二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理
(一)房地产出租业务核算的科目设置
1、 对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。
2、 对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可通过设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。
(二)房地产出租业务的账务处理；
1.出租开发产品的账务处理
当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品--出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。
2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。
3.企业根据出租产品的账面原价(即实际成本)和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。
一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品月摊销率＝(1-估计净残值率)/(预计使用年限÷12)
当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品--出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品--出租产品”帐户。
3.出租开发产品修理的账务处理。
出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结：
出租开发产品修理费的核算
发生期间 用途或金额大小 会计处理方法
出租期间 金额不大 直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户
金额较大 先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本”
出租前 对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出 应先通过“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户；
发生的修理费用 改变出租开发产品用途，作为商品房销售 应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支。
六、收入帐务处理
1、收到房屋首付、银行按揭款
借：银行存款（或现金）
贷：预收帐款--商品房
2、工程完工结转收入
借：经营收入
贷：预收帐款--商品房
3、将收入转入利润
借：经营收入
贷：本年利润
七、成本帐务处理
1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本
贷：银行存款（或现金）
2、工程竣工
借：开发产品
贷：开发成本
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品
4、将成本转利润
借：本年利润
贷：经营成本
以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
八、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出
借：开发产品--住宅、办公楼
贷：在建工程
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品--住宅、办公楼
4、结转利润
借：本年利润
贷：经营成本
我按资产负债成本费用分类说明：
1、资产类主要会计科目核算：
（1）现金
从银行提取现金
借：现金
贷：银行存款
支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX成本类或材料类科目
贷：现金
（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收账款
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
财务费用
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
（7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：材料采购——设备采购
贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
借：材料采购——设备采购
贷：采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
借：库存设备
贷：材料采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：预付账款
贷：银行存款
设备到达验收入库
借：材料采购——设备采购
贷：应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款
贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：应付账款
贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发
贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转成本
借：其他业务成本
贷：库存设备
（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：委托加工材料
贷：库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：委托加工材料
贷：银行存款
借：库存材料——XX材料
贷：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
借：开发间接费用
贷：低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：待摊费用
贷：低值易耗品
借：采购保管费
贷：待摊费用
（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时
借：开发产品
贷：开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品
（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：投资性房地产——出租产品
贷：开发产品
租金收入：
借：银行存款或应收账款
贷：主营业务收入
（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：开发成本或开发间接费用
贷：周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：开发成本或开发间接费用
贷：银行存款
如果金额较大的
借：待摊费用或长期待摊费用
贷：银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：固定资产
贷：银行存款
购入需要安装的固定资产
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
支付安装费用
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
安装完毕交付使用时借：固定资产
贷：固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
领用材料时
借：固定资产购建支出
贷：库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：固定资产购建支出
贷：应付职工薪酬
应付职工薪酬
完毕建筑交付使用
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）
借：固定资产
贷：实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：银行存款
贷：固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产购建支出
交付使用时
借：固定资产——生产用固定资产
贷：固定资产——未使用固定资产
（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.
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