二、房地产企业的账务处理
　　给你提供一份房地产企业会计制度。
　　房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）
　　税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税
　　企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
　　费：教育费附加
　　一、营业税
　　1.转让不动产
　　销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
　　2.房屋租赁（出租）
　　属于服务业——租赁业
　　3.房地产销售公司买断商品房出售
　　超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”
　　缴纳营业税
　　4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人
　　视同销售不动产
　　5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
　　比照销售不动产征收营业税
　　6.纳税人自建后销售房屋
　　自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
　　二、增值税
　　销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
　　三、土地增值税
　　（一）一般规定
　　1.出售——征
　　包括三种情况：
　　（1）出售国有土地使用权；
　　（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；
　　（3）存量房地产买卖
　　其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：
　　①取得土地使用权所支付的金额；
　　②房地产开发成本
　　③房地产开发费用
　　④与转让房地产有关的税金
　　⑤财政部规定的其他扣除项目
　　对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目
　　①房屋及建筑物的评估价格。
　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
　　②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
　　③转让环节缴纳的税金。
　　2.房地产抵押
　　（1）抵押期——不征；
　　（2）抵押期满偿还债务本息——不征；
　　（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
　　3.房地产交换
　　单位之间换房，有收入的，征；
　　4.将开发的产品用于职工福利等
　　房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）
　　5.合作建房
　　建成后自用——不征；
　　建成后转让——征。
　　6.企业兼并转让房地产——暂免。
　　7.纳税人建造普通标准住宅出售
　　增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。
　　8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）
　　（二）房地产企业土地增值税清算
　　1.土地增值税的清算单位
　　对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。
　　2.土地增值税的清算条件
　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（3）直接转让土地使用权的。
　　3.土地增值税的扣除项目
　　①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
　　②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
　　③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
　　A.建成后产权属于全体业主所有的；
　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；
　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
　　⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。
　　四、房产税
　　1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
　　2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
　　五、城镇土地使用税
　　1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。
　　2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。
　　六、契税（承受方）
　　1.企业公司制改造
　　非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
　　2.企业股权重组——不征
　　3.企业合并——免征
　　合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
　　4.企业分立——不征
　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
　　5.企业出售
　　买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
　　6.企业关闭、破产
　　债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
　　7.房屋的附属设施
　　对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。
　　七、企业所得税
　　（一）预缴企业所得税
　　房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　（二）预计利润率
　　1.非经济适用房开发项目：
　　（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；
　　（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；
　　（3）位于省、其他地区的，不得低于10%。
　　2.经济适用房开发项目，不得低于3%。
　　八、个人所得税
　　1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）
　　2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。
　　九、印花税
　　1.财产（房屋）租赁合同——1‰。
　　2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
　　3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额
　　其他账簿——每件5元。
　　4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
　　十、城市维护建设税
　　以营业税、增值税（赠送空调需要视力同销售征增值税）等为基数
　　十一、耕地占用税
　　占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。
　　十二、教育费附加
同城市维护建设税

三、工业企业会计核算：

1、收集材料单，入库单，与仓库材料会计或保管员/仓库记账员接口，做好协调工作。
2、确定最合适你公司材料成本计算方法：先进先出，后进先出，加权平均等。
3、建立材料明细账，确定产品分类。
4、月底根据发出材料，购进材料单，汇总合计，与仓库材料会计核对。
5、根据计算方法 确定单位成本，及结存成本。
6、期间末做材料预算，成本对比，进销差价分析。 控制生产成本。
1、成本项目中一个重要的内容就是直接消耗的主要原材料，一般企业都在60％以上。所以就这个问题，企业的成本会计和仓库和车间要密切配合，搞好原材料的核算工作。归集原材料成本主要根据车间开具的领料单，这个领料单一般是一式三份：车间留存一份；仓库一份、财务一份。在实际工作中，月末三家要核对领料单，差一张也不行。之后成本会计根据领料单编制本月材料耗用明细表，据此进行会计处理。
2、财务制度规定，要划分产成本和在产品的成本界限，所以到月末成本会计要和车间一起盘点在产品，如果主要原材料成本占总成本的比重比较大，那么在产品成本可以只计算原材料成本，不计算加工成本。根据上月在产＋本月领料－本月在产＝本月实际消耗，计算出实际的材料成本。
3、正确核算当月的产成数量，因为这是计算当月成本的基础，这也需要成本会计和成品库还有车间核对当月的入库单，三家要把产成数对齐了。
以上三点是成本会计和材料库、成品库和生产车间要协调的工作，这些工作做好了，就为成本核算工作奠定了坚实 的基础。
“成本会计”和“出纳”、“应收账款会计”、“应付账款会计”都是会计工作的基础岗位。“现金流”循环中从现金变存货，再由存货变为现金，一般企业特别是工业企业，存货在资产负债表中所占的比重很高，可以说流动资产中大部分是存货，都在至少三个月销售额以上。就是说企业的现金流中承上启下的就是“成本会计”。他要核算和控制的是从材料变为在产品，最终成为产成品的所有财税处理。“成本会计”可能是会计工作中最烦琐的工作。因为原材料、在产品、产成品的种类繁多，要核算清楚是工作量巨大。要了解每一个BOM，有差错要一颗颗料去查。每天就在做表，查差异。还要去了解企业的研发、生产、销售等实际情况。
“成本会计“主要工作是核算和控制企业的所有存货成本。企业的从财务来说可以建立核心竞争力的只有成本最优。成本会计所有工作应该都是建立在此基础上的。成本方面的预算一般都是通过BOM的标准成本来实现的。BOM可以说是成本的核心。成本会计的工作都要依赖其他部门的同事的协助才可以完成。举例来说一个新型号的产品上马。第一步是研发部门，设计好产品定好BOM。供应商开发部门的去询价，定样品。成本会计应参与到此流程中去分析产品的成本毛利等，为相关部门人员提供决策的依据。第二步是小批量试生产，制造工程部门的工程人员制定产品的工艺流程，测试和制定人工和机器定额等。成本会计应按业务的实质制定相关的成本核算和控制和流程。第三步是批量生产。成本会计应该为此提供实际成本与标准成本的差异分析，查找到相关原因。为管理和决策提供依据。如返修率过高，应按相关工程人员的分析报告，将因为返修引起的所有成本做出分析，将工程人员估计的正常返修去除，按工程人员分析引起返修的工位分到部门或个人等。简而言之就是用数据来反映出返修的原因，提出分摊相关成本到相关责任部门或建议有权的管理人员出台相应措施来实现返修率的正常。返修率高看来只是小问题，但因为现分工精细化的今天，因为返工需要时间，客户对产品有交货期限的要求，可能会不能及时交货，客户就会撤销定单。就算来的及交货，但采购一般是按正常用量加上估计的返修或报废的量定购的材料。因为返修可能要用相应的材料，但企业没有库存，要向供应商要货。但供应商的货一样有交货期限，不可能马上就到，一样会引起企业相关成本的增加。这是一个不良的现金循环，会造成销售量的下降，相关材料的积压。对于现金循环来说，就会让企业的现金永久性的减少。从以上例子可以看出企业的成本会计是“现金流”回流的关键，只有企业生产出最优成本的产品，才可以从客户处取得现金，用于新的现金循环。
“成本会计”应具备的相关知识和能力：
一、财税方面知识和能力：掌握会计准则和会计制度中所有与成本核算有关的知识。掌握增值税、营业税、所得税等相关税法中与成本有关的知识。掌握财务分析的日常在成本中的运用。掌握现金流相关知识。掌握数据库的运用。财务软件中成本相关的知识。精通电子表等相关工具。