会计账务处理做账流程
2013-05-14 14:17:06   来源：贵阳翰飞会计培训   评论：0 点击：

不属于投资性房地产的有；
自用房地产、作为存货的房地产
投资性房地产的的初始计量；
a.外购投资性房地产
成本模式下；
实际成本包括购买价款、相关税费、可直接归属于该资产的其他支出。
会计处理
借:投资性房地产
   贷:银行存款、应付账款等科目
附件:购货发票、存款单（支票票头）等相关费用发票
公允价值模式下；
使用公允价值模式计量的前提；
① .投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
② .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息
成本的确定与成本模式一致
在公允价值模式下计量应在“投资性房地产”科目下设置“成本”、
“公允价值变动”两个明细科目。
会计处理
借:投资性房地产——成本
   贷:银行存款、应付账款、应付票据等科目
附件:购货发票、存款单（支票票头）等相关费用发票
如甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租，2009年3月15日甲企
业与乙公司签订经营租赁合同，约定至写字楼购买日起将这栋写字楼
出租给乙公司，为期五年，同年4月20日甲企业购入写字楼共支付
价款120万元。
会计处理（单位:万元）
成本模式下；
借:投资性房地产——写字楼                 120
   贷:银行存款、应付账款等科目               120
公允价值模式下；
借:投资性房地产——成本（写字楼）          120
   贷: 银行存款、应付账款等科目               120
b.自行建造投资性房地产
成本模式下；
成本由建造该项资产达到预定使用状态前发生的必要的支出构成。包
括开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的
其他费用、分摊的间接费用等。
会计处理
借:投资性房地产
   贷:银行存款、 库存商品、原材料、应付利息——借款费用、管理费用等科目
公允价值模式下；
成本计量与成本模式的成本计量一致
借:投资性房地产——成本
   贷:银行存款、应付账款、应付票据等科目
附件:购货发票、存款单（支票票头）等相关费用发票
c.非投资性房地产转换为投资性房地产
成本模式下
① .作为存货的房地产转为投资性房地产
通常是指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁方式出租。
则存货相应地转为投资性房地产。
按该项存货在转换日的账面价值确定
借:投资性房地产——XX资产、存货跌价准备等科目
   贷:开发产品
附件:租赁合同复印件、自制相关资产的表格（账面价值、减值准备等）
② .自用房地产转为投资性房地产
是指企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用
于出租。
通常于出租开始日按照固定资产（无形资产）的账面价值相应地转入
投资性房地产。
借:投资性房地产——XX资产
   累计折旧（摊销）
   固定资产（无形资产）减值准备
   贷:固定资产、无形资产
      投资性房地产累计折旧（摊销）
      投资性房地产减值准备
附件:租赁合同复印件
如A企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部，2008年4月5日A企
业与B企业签订经营租赁协议，将该栋办公楼出租给B企业使用，租
赁开始日为本年5月15日该栋办公楼的账面余额为4 500万元，已
计提折旧为300万元，也计提减值准备30万元。
会计处理
借:投资性房地产——办公楼                         4 500
   累计折旧                                         300
   固定资产减值准备                                  30
   贷:固定资产——办公楼                              4 500
      投资性房地产累计折旧                              300
      投资性房地产减值准备                               30
公允价值模式计量
a.作为存货的房地产转换为投资性房地产
按照该项房地产在转换日的公允价值确认为入账价值
借:投资性房地产——成本
   存货低价准备
   公允价值变动损益（公允价值小于账面价值时）
   贷:开发产品
      资本公积——其他资本公积（公允价值大于账面价值）
附件: 租赁合同复印件等
当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分转入当期损
益，当持有期间该资产的公允价值大于（小于）账面价值时，
借（贷）：投资性房地产----公允价值变动
   贷（借）：公允价值变动损益
附件:
b. 自用房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产----成本（XXX）
累计折旧、累计摊销
无形（固定）资产减值准备
公允价值所变动损益
贷：固定（无形）资产
    资本公积----其他资本公积
附件: 租赁合同复印件等票据
投资性房地产的后续计量
成本模式下：
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应按期（月）进行折旧，摊销。
借：其他业务成本
贷：累计折旧（摊销）
附件：折旧（摊销）表
如存在减值迹象，应计提相应的减值准备，在后期价值恢复后不得将
其转回。
借：资产减值损失
    贷：投资性房地产减值准备
附件:市场价格（公允价值）评估表
公允价值模式下：
采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧（摊销），以资产负债
表日的公允价值计量。
借（贷）：投资性房地产----公允价值变动
        贷（借）：公允价值变动损益
附件:公允价值评估表
投资性房地产后续计量的变更
企业对投房产的计量模式一经确定，不得随意变更。
企业可以从成本模式转换为公允价值模式进行计量，作为会计政策变
更处理。
已采用公允价值计量的投房产不得转为成本模式计量。
投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产
成本模式下
实际收到款项时：
借：银行存款
贷：其他业务收入
附件:进账单
借：其他业务成本、投资性房地产累计折旧（摊销）减值准备
贷：投资性房地产
附件:自制表(账面价值、累计折旧、累计摊销、已提减值准备)等数据
公允价值模式下
实际收到款项时；
借：银行存款
贷：其他业务收入
附件:进账单
按该项投资的账面价值；
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
借（贷）：投资性房地产——公允价值变动
         资本公积——其他资本公积
附件:自制表(成本、公允价值)等数据
金融资产
包括：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、贷款和应收账款(主要适用于金融机构)
a. 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产交易性金融资
产包括：
为了近期内出售或回购以赚取差价为目的如股票、债劵、基金属于衍生金融工具，如：国债合同期贷等。
会计处理：按公允价值计量，相关费用计入当期损益。
相关费用：支付给咨询公司，代理机构等的手续费和佣金及其他必要支付。
支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目，在持有期间取得的利息或现金股利，应确认为“投资收益”
资产负债表日企业应将以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允价值变动计入当期损益。
取得时：
借：交易性金融资产----成本
    应收股利、应收利息
    投资收益
    贷：银行存款
 其他代币资金----存出投资款
 应付账款、应付票据等科目
附件：购入时的发票（收款收据）费用凭证
持有期间：
借：应收股利（利息）
贷：投资收益
附件:对方分派现金股利的决议书(到付息日)
资产负债表日：
借（贷）：交易性金融资产----公允价值变动
        贷（借）：公允价值变动损益
出售交易性金融资产时按照实际收到或者应收到的金额，借记“银行
存款”等科目，按该金融资产的账面余额，贷记“交易性金融资产—
成本、公允价值变动”科目，按其差额计入“投资收益”。同时将
前期金融资产的公允价值变动转出，借（贷）“公允价值变动损益”
贷（借）“投资收益”，
借:银行存款、应收账款等科目
   贷:交易性金融资产——成本
  贷（借）:交易性金融资产——公允价值变动
            投资收益
附件:进账单、转让协议(合同)
同时
借（贷）:公允价值变动损益
贷（借）:投资收益
如：2008年4月12日甲公司支付价款1,060,000元以二级市场购入A公司发行的股票100,000股，每股价格10.6元（含已宣告担尚未发放的现金股利0.6元）另支付交易费用10,000元，甲公司将持有A公司股权划分为交易性金融资产，且持有A公司股份权后对其无重大影响。
甲公司相关资料如下：
（1）4月25日收到A公司发放的现金股利
（2）6月30日，A公司股票价格为12元/股
（3）7月15日，甲公司以价格为15元/股出售该股票
相关账务处理：
购入时；    
借:交易性金融资产——成本                     1,000,000
   应收股利                                      60,000
   投资收益                                      10,000
   贷:银行存款、其他货币资金（存出投资款）          1 ,000,000
附件:存款单（支票票头）、其他货币资金办理回单、购买时所开具的
凭证
收到股利时；
借:银行存款                                    60,000
   贷:应收股利                                     60,000
附件:进账单
资产负债表日；
借:交易性金融资产——公允价值变动               200,000
   贷:公允价值变动损益                              200,000
出售股票时；
借:银行存款、应收账款等科目                  1,500,000
   贷:交易性金融资产——成本                    1,000,000
      交易性金融资产—公允价值变动                200,000
      投资收益                                    300,000
同时
借:公允价值变动损益                         200,000
   贷:投资收益                                    200,000
附件:进账单、资产成本、公允价值变动的金额
b. 持有至到期投资是指到期日固定，回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
主要是指债权性投资，如：固定利率国债、浮动利率金融债券。
会计处理：
初始计量：按照公允价值计量和相关交易费用之和作为初始入账金额，实际支付的价款中包括的已到付息期，但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
借：持有到到期投资——成本
应收利息
贷：银行存款等科目
贷（借）持有到期投资——利息调整
附件:存款单（支票票头）
后续计量：
企业应当采用实际利率法，按摊余成本对有至到期投资进行后续计量。
其中摊余成本是指：扣除已偿还的本金、扣除已发生的减值损失、加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与日金额之间的差额进 行摊销形成的累计摊销额，在持有期间，按照摊余成本和实际利率确认利息收入，计入投资收益。
借：应收股利（利息）
贷：投资收益
贷（借）：持有至到期投资——利息调整
出售持有者到期投资，应按照实际收到（应收到）的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额贷记“持有者到期投资—成本、利息调整、应计利息”科目。按其差额借（贷）“投资收益”科目。已计提减值准备的应结转减值准备。
借:银行存款等科目
   贷:持有者到期投资——成本
                    ——利息调整
                    ——应计利息
贷（借）:投资收益
附件:进账单、资产成本、公允价值变动的金额
如：2009年1月1日X公司支付1,000元（含交易费用）从活跃市场上购入某公司5年期债券，面值1,250元，票面利率为4.72%，按年支付利息（1250*4.72%=59元）本金最后一次支付。
确定该债券的实际利率r。
实际利率（r）=后期收到的金额等于现在支付金额时的利率
P=59*(P/A,R,5)+1 250*(P/F,R,5)=1,000
采用插值法计算出r≈10%
或P=59*(1+r)-1+59*(1+r)-2+59*(1+r)-3+59*(1+r)-4+(59+1250)*(1+r)-5=1,000
采用插值法计算出r≈10%
年份 期初摊余成本 实际利息收入 现金流入 期末摊余成本
09 1000 100 59 1041
10 1041 104* 59 1086
11 1086 109* 59 1136
12 1136 114* 59 1191
13 1191 119* 1310 0
*为尾数调整
购入时：
借:持有到期投资——成本                  1,250
贷:银行存款                             1,000
   持有至到期投资——利息调整             250
附件:存款单
09年12月份确认利息收入及收到利息时：
借:应收利息                              59
持有至到期投资                        41
贷:投资收益                              100
借:银行存款                             59
贷:应收利息                             59
借:银行存款等科目                       1 250
贷:持有至到期投资——成本                 1 250
附件:进账单
c.可供出售金融资产
是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产。
除上述三种以外的金融资产。
会计处理：与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融奖旗的会计处理相似，但
① 初始确认时，都应按公允价值计量，但可供出售金融资产的相关费用计入初始入账金额。
② 资产负债表日，都应按公允价值计量，但可供出售金融资产的公允价值变动计入所有者权益。
购入时
借：可供出售金融资产——成本
应收股利（利息）
贷：银行存款，其他货币资金——存出投资款
附件：存款单（支票票头）、货币资金受理回单、购买时的相关凭证持有期间
借（贷）：可供出售金融资产——公允价值变动
         贷（借）：资本公积——其他资本公积
可供出售金融资产的处置，按实际收到（应收）的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“可供出售金融资产——成本、公允价值变动、利息调整、应计利息”科目，按其差额借（贷）记“投资收益”科目。
借:银行存款等科目
   贷:可供出售金融资产——成本等明细科目
   贷（借）:投资收益
同时
借（贷）:投资收益
   贷（借）:资本公积——其他资本公积
如：乙公司于2008年7月13日从二级市场购入股票1,000,000投，每股15元，手续费30,000元，将其确认为可供出售金融资产，乙公司至2008年12月31日仍持有该股票；该股票市价为16元/股。
账务处理：
借:可供出售金额资产——成本                15,030,000
贷:银行存款、其他货币资金——存出投资款等科目  15,030,000
附件：存款单（支票票头）、银行受理回单、购买时的相关凭证等
12月31日：
借：可供出售金融资产——公允价值变动        970 000
贷：资本公积——其他资本公积                  970 000
长期股权投资
1.合并企业产生的
a.同一控制下
在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股
权投资的初始成本。初始投资成本与支付对价的账面价值之间的差额
调整“资本公积”，如资本公积不足冲减的调整留存收益
在合并过程中发生各项间接费用（审计费用、评估费用等）计入当期损益（管理费用）。
借:长期股权投资
   贷:银行存款、应付账款等科目
   借或贷:资本公积——资本溢价（差额）
附件:存款单、投资协议（合同）
发生相关的费用时；
借:管理费用
   贷:银行存款、库存现金等科目
附件:相应的发票
b.非同一控制下
购买方按照确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
合并成本=购买方付出的资产+发生或者承担的负债+发行的权益性证券的公允价值以及各项间接费用。